1981.6の捉え方
なんとなく「昔のマンションは必要以上に堅牢に作ってあって、だから新基準以前でも大丈夫なのだ」ということがあると思いたかったのですが、これは建築士さんたちにヒアリングしてみると「基準は基準でそれよりコストをかけて構造を頑丈にするということはありえない」と一蹴されました。まあ確かに、余計なお金があれば設備なり外構なりにかけるものなのかもしれません。できれば新耐震を選びたいです。
耐震基準に関しては1981年の6月から新基準に変わっているので、それ以降のものを選ぶと良い、という話があります。実際に物件価格を見ていると1981年以降にガクッと上がるかと言えばそうでもありません。中古マンション価格は竣工年1990年を境に下げ止まっていましたので、「新耐震かつ価値が底値」を選ぼうとすると、「竣工年1981年～1990年」のものということになります。
もう一つ、構造の安全性と古さを結びつける要素があるとしたら、「メンテナンス、すなわち管理組合」です。メンテナンスが良くないマンションは新しくても傷みやすいし、古いものでもメンテナンスや管理組合がしっかりしていると長持ちします。多くのマンションで採用されているSRC造は、中の鉄が露出して錆びてしまうのが致命的なので、きちんとしたコンクリートの被り厚があること、表面が欠けて露出していたりしないことなどが重要なのです。そのためには、定期的に仕上げの剥落を修繕し、クラックが入れば埋めて…という作業が必要です。
面倒くさい話は抜きにしても、新耐震だろうとそうでなかろうと、不動産屋さんに「①耐震診断をしているか ②しているなら補修はしているか ③耐震基準適合証 ④修繕のスケジュール、残額、施工状況」などを教えてもらうよう言いましょう。絶対に教えてくれます。
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