⑬土地と土地付き住宅を見に行く

この頃、設計をやっている夫氏がなぜか「自邸建ててもいいかもモード」になっており、マンション探しも上手くいかないので一軒家もありかなーという気分になっていました。というわけで何箇所か土地や家付きの土地を見てみました。都心および主要駅近は絶対だったので、予算の射程圏内は変な土地ばっかり。

こんなところを見てみました。

１．長屋

長屋の真ん中。超便利な立地に建っていました。隣家と壁・屋根を共有しているので、再建築はかなり難しそう。しかも築古物件。隣の物件も買えたら一気に価値が出てきそうですが、我々は不動産屋さんじゃないので…。そういえば、住吉の長屋はもともと長屋だったのをどうにかして切り離して新築したと聞いています。どうやったのだろう。

２．再建築不可物件

どうやってこんなところに建てたんだ？というような、私道を通って別の私道を通ってやっとたどり着く地上の孤島。やはり築古。再建築不可な上に築古。これは無理！周りは豪邸ばかりだったので、いずれは彼らのうちだれかが買うんでしょうね。公道と接したとたん、価値は跳ね上がりますから。

３．違法建築

２．ほどひどくないものの、セットバックしていない、容積率を守っていない、おまけにテラスが公道にはみ出ているという物件。再建築の際はだいぶ縮小せざるを得ません。とはいえ土地の広さはまあまあだったし上物はきれいだったので、誰かがすぐ買うだろうなというような物件でした。ただ、なんとなくここに住むイメージがわかず、断念。

４．斜面地＆旗竿地

これはすごい土地でして、公道に少ししか接地していない「旗竿地」と、3次元曲面で難しい形状の「斜面地」が見事なコラボレーションをしていました。笑　敷地の周辺は普通の造成地で、真新しい家が立ち並んでいます。崖を造成して住宅地にしたけれど、隅っこの部分をうまくきれいにできなかったようです。しかし、我々はヘンテコ好き夫婦、この変な土地に魅せられてしまい、頼まれてもいないのに家を想像しスケッチを描き始めました。

というわけでは、しばらくは４．の旗竿斜面地について考えることになりました。ここにきて、家を新築するという選択肢が出てきました！

話がマンション探しから家づくりに変わってしまうので、いったんブログを分けます。

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⑫大本命のテラスマンション

希望の立地に、やけにテラスが広いマンションが出ているということには気づいていました。でも、値段が高すぎたのでみないふり。そうこうしているうちに半年経ち、1年経ち、値段がゴリゴリ落ちてついに射程圏内に。さっそく見に行きました。

立地は普段自分がうろうろしている辺りで、大きな公園も小学校もあるし、私の大好きな食料品店と、夫が通っているサロンがあり、「もうこのままここで死ねるね」（？）という謎の安心感がありました。エントランスもいい感じです。

上がってみると、見るべき眺望はないものの視界がよく抜けてよい感じ。テラスは思ったより広々していて、周囲から完全に独立しているので視線も気になりません。

惜しむらくは、リノベ済みということ。コストをかけてすべて新品にしてあるのです。無念、無念すぎる…。しかも、新しくつくった間取りが使いにくく、売れ残っているのはこの間取りのせいだと不動産屋さんは言っていました。これは、難しいだろうな…。スケルトン渡しだったら欲しかったのですが。

不動産屋さんはリノベして転売する不動産屋さんに売るのが一番手っ取り早いので、売り始めはそういうところに声をかけるんですよね。

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⑪メゾネットマンション

メゾネットを見てきました。

メゾネット物件ってリノベの自由度が多くて楽しそう！と前から注目していました。スケルトンにした時に５－６メートルの高さのあるハコになる感じの、普通のメゾネットです。

ＳＲＣでフロアごとメゾネットになっていて、２階部分は戸別に独立して軽鉄で支えているので自由度高。共用の廊下の階高が高くてなんだか異常な感じに見え、面白いです。

立地はザ・繁華街で、街好きの我々ですら躊躇するレベル。うるさいせいか窓が全部２重になっていました。我々は騒音をあまり気にしないし、むしろ気密性が高いのでうれしい。内装は、バブリーな時期につくられたわけでもないのに仕様がいちいち凝っていて、好きな感じではないものの面白かったです。寝室がガラス張りとか、玄関は大理石張りとか。そして吹き抜け。1.5階とかではなくモロに２階層分で、そんなに広くはないのでめちゃくちゃ高く感じる。あんまりない感じで面白いです。

ただ、プランが、ごめんなさい、壊滅的で、リノベしがいがありそうでした。例えば、１階にある室の上は特に意味もなくブラックボックスになっていたり、用途の不明な広めの暗室があったりとか。メゾネットってプランニングが難しいのかな？階段も取っ払って、スケルトン階段をＬＤＫにつけて、２階を１室につくりを変えて…と想像してみるのはけっこう楽しかったです。ただ、お金はけっこうかかりそう。

ネックは立地と、２階層分の大きな窓から入る西日。初冬に行ったにも関わらずじっとり汗をかくくらい暑くて、夏は死にそうだなと思いました。そんなに広くないのにエアコンがあちこちについていたので、まあそういうことなんでしょう。冬は光熱費が浮きそうです。寒い方が嫌いなので、これはまあいいのかな。

個人的に好きなテラス空間も吹き抜けで面白いものの、隣家が迫っていて使えそうにない感じ。これはオーニングでガッツリ隠してしまうかなー。いずれにせよ眺望は全くありません。

面白いし、すぐに売れそうな物件だと思った反面、今の家を超えなかったので進みませんでした。

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⑩正方形マンションの金額交渉

話を進めている「⑩正方形角部屋マンション」ですが、いつもの手順で希望価格の提示を行っています。私なりの方法ですが、

１．そのエリアの同条件のマンション（築年数と駅からの距離を基準に、構造や用途地域などで絞ります）の㎡単価をレインズなどで出します。

２．（自分の基準ではなく、一般的に考えて）リフォームの必要性や向き、採光面などで判断して、提示価格が適正かどうか考えます。特に費用に関わるリフォーム必要性は良く考えました。

３．割高と思ったらその理由を書類にして不動産やさんに提示します。

ここまですると頭ごなしに「それは無理です」とはならないので、あとは売主が決めること。特に私が探していた時期は強気の価格が多くて、販売実績の一番高い㎡単価に猫も杓子も合わせている感じでした。実際は通常よりもリフォーム必要箇所が多かったりする物件もあるので、割高と思ったらちゃんと言った方が良いと思います。

大幅赤字だと数年後売るに売れないので、こういうことはまじめにやりたいです。

さて、「正方形角部屋マンション」ですが今まで「値下げ一切お断り」という姿勢だったらしく、無理かなあと思いつつ交渉してみました。希望は－100万。その結果は…？

結果は「交渉一切お断り」ということでした。同マンション内で同価格で売れた実績があるらしく、販売を急いでもないので下げる必要性がないようです。

この頃中古マンション価格はむちゃくちゃ高くて、「そろそろ天井なのでは」「今は一番買わない方が良い時期」と言われていました。そんなこんなでトーンダウン気味。保育園も新しい所に決まってしまい、住居を変えずに回っていたので、引っ越しは急がなくてもいいかな…と思ってしまったのでした。

後日談ですが、このマンションは1年売れ残り、「100万下げるから買いませんか？買わないなら業者に売ります」という営業電話を受けました（あれ？どっかで聞いた流れ…）。その頃は別の良い物件のあてがあり、丁重にお断りしました。そして、リフォーム後も売れ残り続けたという…。今は買う側だけど、売るのって判断やタイミングが難しいんだろうなーと実感した一件でした。

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⑩正方形角地角部屋マンション

マンションのプランを見るとき、開口部に対する間口の広さって気にしますか？

私はけっこう気にするタイプで、その他の条件に比べて優先順位は低いものの、正方形に近く開口部が広いプランや、角部屋で開口率の高いプランは「おっ」と思います。

これはちょうどそんな良さが詰まっていたマンションで、まず角地に建っていること、その角地の角っこの部屋であること、しかもほぼ正方形のプランであることから、開口率が50%。しかも最初から廊下が少ない効率的なプランでした。新耐震。これはいいのでは？！

早速見に行ってみました。

立地はゴミゴミしている印象があって今まで検討していないエリアでしたが、駅からの距離が想像以上に短く、こんな場所あったんだと思いました。建物は…特に悪くない感じです。玄関ホールが明るくて、きれいに使われているのがいいところかな。

部屋に入ってみると、確かに解放感があります。電気をつけなくても明るいのが良い感じ。室内は新築当時のままなのにキッチンだけ真新しく、このキッチンを残してリノベしたらコストカットになりそう。個室小さ目リビング広めで私たち好みでした。眺望は開けていましたが、遠くまでひたすらビル群で、特に何か魅力的なものが見えるわけでもありません。強いて言えば、主要道路に面しているので都会的な雰囲気があり、騒音はあまり気にしないタイプで都心が好きな私たちにぴったりとも言えました。夫の好きな海もちょこっと見えます。

今まで、「満点じゃなくてもどこか愛せるところを探そう」という気持ちで探していました。立地が満点だけど広さは40点とか、テラスがついてるけど採光面はイマイチ…とか。そういう意味では、この物件は「オール４」みたいな物件でした。魅力的な街ではないが意外と便利、建物は特に好きでもないけど嫌なところはない、室内は特別にいい所もないけどリノベ素材としては良い、見るべきものはないが眺望はある（魅力のない眺望って言葉は正しいのか？）、広くもないが狭くもない。そしてギリ新耐震。

一日考えましたが、夫が「良い気がする」というのでわたしも何だかそんな気分になり、話を進めてみることにしました。レインズでこのエリアの似たような物件の販売価格を見ていると思っていたより㎡単価が高く、私の「あまりよくないイメージ」ってなんだったんだろうと思いました。とはいえ「もう一声！」という感じでしたので、もろもろの書類を依頼し、申込書を送ることにしました。

正直なところ、若干物件探しにつかれていた、ということもあります＾＾；そろそろゴールしたい！卒園まであと1か月を切り、その意味でも早く決めたい。便利なここに10年住んで、子供に手がかからなくなったら戸建てを建てる。アリな気がしてきたぞー。

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マンション探しで得た豆知識

最近知ったこと。

・水道のメーターは8年で使用期限が来る。中古マンションは期限切れのまま使っていることが多く、飲食店などが入っている物件だと大きなトラブルになることがあるらしい。

→期限はメーターの蓋を見たら書いてあるので、チェックしてもいいかも。ただし、メーターを変えるお金があるなら構造とか外壁に投資したい、など後回しになりがちなんだそうです。

・断層の真上は建築基準が異なる

→そりゃそうかとも思ったのですが知らなかった。正直、日本に住んでいる限り地震のことは気にし出したらどうしようもないのかもな。いつかは死ぬし多少古いマンションでもいいよね。とはいえ管理の行き届いていない、断層の近くの築40年のマンションに住むのは自殺行為だと思う、それくらいの感覚の私です。

・修繕積立金の滞納は他の住人に請求され「ない」

→勝手に「滞納があるマンションは他の住人が代わりに払わなきゃいけない！サイアク！」と思っていたけど、そんなことはなく普通に管理会社が取り立てるっぽい。異常に修繕積立金が高いマンションは、資金計画がうまくいってないか大きな修繕が必要だから、という事情があるらしい。さらに、割安っていうのはけして良いことではない。中規模以下のマンションは住人が少なくどうしても一人あたりの負担は大きくなっていくらしい。など。

・誰でも簡単に住宅ローンが組めるようになったのは、銀行と購入者の間に保障会社が入るようになったから。

→最近、年収や返済可能性に関わらず簡単にローンを通すことが増えているみたいなんだけど、それは銀行と購入者の間に保証会社が必ず入るようになったからっぽい。これっていわゆるサブプライムでは？と夫が銀行屋さんに言ったところ「まあそうですね」という返答だったらしく震撼した次第。その背景には、人口減少によりローンを組む人自体が減ってきており、その補てんをするためだそうです。保証会社は潰れることが多く、そういう焦げ付きが増えて行ったらどうなるんだろう…。怖いやん…。

・新耐震の築古マンションは建築士に頼めば耐震診断なしで耐震基準適合証が手に入る。

→これっておかしくないですか。それなら旧耐震の耐震検査済みマンションの方が良いと思うんだけど。しかし構造家さんによると、新耐震の方がやっぱり安心なんだって。それだけ基準が全然違うんだねー。

・新耐震は1981年6月からだが、1981年竣工のマンションは旧耐震の基準で建てられている可能性が高いので1982年以降が安心

→考えてみればそれはそう。

・マンションが最初に売りに出されるとき、不動産会社はまずはリフォームなどを請け負う業者に話を持って行く。

→これ、これなんですよ残念なのは。その他条件は良いのに、中途半端なリフォームをされた残念なマンションは買う気が起こらないのです。不動産屋さんとしてもスムーズな取引のできる業者は非常にラクな取引相手。普通の購入者はめんどくさいもんね。ただ、「業者価格」はリフォーム料と利益を見越して「一般流通価格」の数百万円下なので、それを嫌って業者に売らない家主もいるそうです。私が観てきた物件はそういう場合が多かったかな。値段もそれなりに強気ですが。まあ、うまい話なんてそうそうないよねということ。

色々と知識ばかり増えていき、肝心の家が見つからない私なのでした～。

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マンションと戸建てはどちらがいいのか

いまさら感満載なタイトルですが、土地の出物がいくつかあったこともあり、改めて自分にとってのマンションと戸建てのメリット・デメリットを考えてみました。

マンションのメリット：

• 同じ金額でも都心・便利立地に住める。
• 場所によっては視界が抜けて、戸建てよりも周りの目線が気にならず気持ちがいいこともある。
• 断熱が容易。
• 上層階は虫がこない、湿気がたまらない。

マンションのデメリット：

• 外観・共用部のデザインが気にいるものがない。
• 維持に戸建て以上にお金がかかる。修繕積立金と管理費に合わせてリフォームも必要。
• 土地の割合が少なく、特に築古物件は資産になりづらい。
• 上下階の騒音トラブル。
• 階高の自由度が少ない場合がほとんど。

戸建てのメリット：

• デザインが自由。
• 上物を償却しても土地が残る。長い目で見れば、場所さえよければ資産はより残る。
• DIYとか植物を植えたりとかの自由度が高い。
• 上下の音トラブルはない。周囲はあるけど…
• 駐車スペースを確保できる。（うちは使わないけど）
• 土地に余裕があれば事務所兼などもできる。かもしれない。

戸建てのデメリット：

• マンションと同じような金額だと、利便例に欠ける土地しかない。
• 上物にお金をかけてしまいそうで結果的に予算オーバーになる（完全に自分のせい）
• 広くなり、階数が増える傾向にあり、掃除がめんどくさい。外壁も自分たちでやらなければいけない。
• （私は）庭が面倒くさい。
• 周囲の住人トラブルに加え、マンションよりも流動性が低く住み替えにくい。
• 蚊。虫。蚊。猫。蚊。
• 防犯性の低さ。

興味のある土地をグーグルマップ上で保存していき、値段を描きこみ、同じく買いたいと思ったマンションの値段と場所を保存していったら、圧倒的にマンションの方が安く・便利な場所に住めるということが分かりました。まあ、当たり前ですね。忙しくていつも綱渡り生活のわたしたちに、ちょっと郊外とか、ちょっと不便な土地での戸建て暮らしは現実的ではないからです。郊外も視野に入れたら、戸建てもありなんですがねえ。

とはいえ、土地の出物が出るやもしれないので、引き続き土地とマンションを見ていく暮らしに戻ります。

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